凤岭南滨江低密地块再度登场，最高限地价11400元/㎡
文/易居企业集团·克而瑞分析师
#克而瑞南宁土拍预告#
2020年7月8日，南宁凤岭南滨江板块将出让两幅相邻地块，占地面积分别为82亩，26亩，起始楼面价均为6000元/㎡。这两幅地块曾于去年登场过但因故而被撤牌，此次再度登场，相关指标略有调整，其中一幅限最高地价达11400元/㎡。
两幅地块占据优质江景资源，随着近年来地块所在的凤岭南滨江板块，地价飙升，周边房价高达2万+，该两幅地也引来众多关注。
这2幅地块有什么亮点？地块所在的凤岭南滨江板块的土地及商品住宅市场又如何？
地块信息
起始价6000元/㎡，限最高价11400元/㎡
GC2020-056地块、GC2020-057地块均为位于青秀区开泰路东侧、灵龟路北侧，凤岭南滨江板块。地块彼此相邻，GC2020-056地块距离南面滨江公园仅此150米，GC2020-057地块南距滨江公园不足50米，南面一线滨江，景观佳、视野开阔，地块周边生态休闲资源丰富，以下为这两地块基本信息：
GC2020-056地块
地块编号：GC2020-056地块地块占地面积：54923.28平方米（折合82.385亩）地块容积率：≥1.5且≤2.0（其中居住容积率≤1.9）地块计容建面：按容积率2.0计算，地块计容建筑面积10.98万㎡地块用途：城镇住宅、零售商业（零售商业占5%-10%，其余为住宅）地块建筑密度：＞20%且≤28%地块绿地率：≥35%地块建筑限高：≤60米地块起始单价：800万元/亩地块起始总价：65908万元地块起始楼板价：6000元/㎡（实际6196元/㎡）限最高单价：1520万元/亩限最高楼板价：11400元/㎡（实际11596元/㎡）
GC2020-056地块最高地面单价为1520万元/亩。当挂牌价格小于等于1520万元/亩时，按出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人；当地块挂牌价格等于1520万元/亩时，不再接受更高报价，若有两个或两个以上竞买人继续竞买的，转为在此基础上向上竞增减挂钩节余指标（不含竞买申请人已承诺购买的增减挂钩节余指标），按报价1520万元/亩且投报配购增减挂钩节余指标面积最大者得的原则确定竞得人。首轮投报配购增减挂钩节余指标面积不少于10亩，每次投报须为5亩的整数倍。 地块竞得人承诺购买和投报的增减挂钩节余指标按26万元/亩核算总金额，所购买的指标中耕地数量不得低于购买指标总量的60%。
GC2020-057地块
地块编号：GC2020-057地块
地块占地面积：17352.69平方米（折合26.029亩）
地块容积率：≥1.5且≤2.0（其中居住容积率≤1.94）
地块计容建面：按容积率2.0计算，地块计容建筑面积3.47万㎡
地块用途：城镇住宅、零售商业（零售商业占3%-5%，其余为住宅）
地块建筑密度：＞20%且≤25%
地块绿地率：≥35%
地块建筑限高：≤60米，其中沿江第一排建筑≤24米
地块起始单价：800万元/亩
地块起始总价：20823万元
地块起始楼板价：6000元/㎡（实际6202元/㎡）
地块出让方式：采用承诺购买增减挂钩节余指标的挂牌方式公开出让，按出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。竞买申请人须书面承诺竞得本地块后3个月内，接受市政府的委托购买27亩增减挂钩节余指标，并承担指标购买费用且指标由市自然资源局使用。
地块竞得人承诺购买和投报的增减挂钩节余指标按26万元/亩核算总金额，所购买的指标中耕地数量不得低于购买指标总量的60%。
（两幅地块位置示意航拍图，来源CRIC）
区域配套
江景资源丰富，配套逐渐兑现
GC2020-056地块、GC2020-057地块紧邻仙葫、凤岭南片区，目前周边路网逐步完善，交通出行便利。与龙岗大桥直线距离约350米，可快捷通达龙岗片区，距那安快速路约2公里，可快速通达东盟商务区、五象新区等。
相关路网图（来源：区划地名科）
教育配套方面，2幅地块所在的凤岭南滨江板块，规划建设2所小学、2所中学，其中开泰路小学和开泰路中学在建中。另外，GC2020-056地块外西南角配套建设18班幼儿园。
商业配套方面，目前2幅地块周边暂无大型商场，就近消费只能选择仙葫片区，GC2020-056地块西北角即是凤岭龙湖天街（在建）、超10万方大商业均在建设中，未来龙湖天街将弥补板块商业的短板。
休闲配套反面：2幅地块周边生态休闲、旅游资源丰富，方圆1.5-4公里内，环伺龙岗半岛灵龟山公园、青秀山风景区、李宁体育园。
整体来看，2幅地块坐拥优质江景资源，周边生态休闲、旅游资源丰富，且路网逐步完善，交通出行便利，商业、医疗配套有待完善。
板块楼市
大牌涌入地价飙升，房价加速上涨
土地市场
2018年以来，凤岭南滨江板块逐渐释放土地供应。
克而瑞数据统计，2018年至今，凤岭南滨江板块成交9幅住宅用地，其中8幅溢价率达60%以上，最高达216%（幸福集团竞得53亩商住地块，而后与金科合作开发，或将于今年入市）。
近几年板块内已成交地块列表（CRIC制图）
板块内的成交地块中，有4幅地块达到限最高楼板价11250元/㎡，最终实际楼板价在11735~14046元/㎡，龙湖、幸福集团、广源、美的各有斩获。
目前，该板块内实际成交楼板价最高为14046元/㎡，为龙湖于2019年5月夺下的40.5亩商住地块，将与盛天合作开发项目龙湖盛天双珑原著，打造联排、洋房产品为主。
板块内竞争尤为激烈，此前多幅地块参拍房企的数量均超10家，最高达25家（龙湖盛天双珑原著项目地块）。
凤岭南滨江板块是南宁近几年住宅用地开发速度较快，地价飙升的一个热门板块。
2018年7月，彰泰、新城拿地6000元/㎡+；
2019年6月龙湖、美的、广源拿地价飙升至11700元/㎡+；
凤岭南滨江板块集低容积率+滨江+低限高+交通便捷几大优势于一身，是目前南宁为数不多的优质板块之一，品牌房企纷纷争相抢滩进驻。
住宅市场
早期凤岭南滨江板块在售项目较少，2018年12月新城悦隽江山首开，填补了市场空白，项目成交均价12263元/㎡。
2019年，中国铁建凤岭国际城、彰泰凤岭江湾、龙光天曜等多个新盘相继入市，供求量价大幅上涨，全年商品住宅成交面积20.09万㎡，同比涨幅达到3621%。
随着地块成交楼面价的飙升，板块商品住宅均价逐年上涨：
2018年板块商品住宅均价为12263元/㎡；
2019年为13047元/㎡，同比上涨6.4%；
2020年1-5月均价14456元/㎡，同比增长10.66%。
目前区域内产品主要以高层为主，主力户型面积段为90-130㎡。此外，广源凤岭壹号院主打30平2房户型，投资性明显；新城悦隽江山有173-185㎡4居-5居改善户型；龙光天曜目前在售145-186㎡商墅；中国铁建凤岭国际城有33平5.09米层高的商办公寓产品在售。
地块周边在售项目时点价，价格仅供参考以项目营销中心为准
截至2020年5月底，凤岭南滨江板块板块库存面积10.27万㎡，去化周期5.4个月，不足半年即消化完在售库存。
此前，楼面价超“万元”的4幅地块中，广源凤岭壹号院已推售，主力户型为30平2房，5月均价22383元/㎡。另外，美的悦江府、龙湖盛天双珑原著、金科&幸福集团GC2019-040地块所开发项目预计价格也将破“2万”。预计下半年，凤岭南滨江板块板块将有一波高端盘来袭。
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文章来源：CRIC广西；
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